Wiele osób decyduje się na zakup domu od dewelopera nie tylko ze względu na możliwość zamieszkania w zupełnie nowym, świeżo powstałym budynku, ale też możliwość sprawdzenia reputacji dewelopera i zyskania pewności, że zakupiona nieruchomość będzie opłacalną inwestycją. Przed zakupem warto zapoznać się z kolejnością etapów prowadzących do zyskania nieruchomości na własność i dokumentów, jakie trzeba będzie podpisać w trakcie procesu kupna nowego domu. Jak wygląda zakup nieruchomości od dewelopera w praktyce?
Zakup domu od dewelopera – krok po kroku
Po znalezieniu interesującej nas oferty, sprawdzeniu jej pod kątem wymagań i podjęciu decyzji o zakupie, pierwszym krokiem prowadzącym do uzyskania własności nieruchomości będzie podpisanie umowy deweloperskiej. Umowa ta jest w formie aktu notarialnego zobowiązującego dewelopera do wybudowania kupowanej nieruchomości zgodnie z załączonym prospektem informacyjnym. Umowa deweloperska zabezpiecza nabywcę, opisując procedurę odbioru technicznego, wskazując rachunek powierniczy i zabezpieczając prawo do odstąpienia od umowy.
W momencie zakończenia budowy domu i uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie, deweloper wyznaczy termin odbioru technicznego nieruchomości, podczas którego sprawdzamy lokal pod kątem wad i usterek, weryfikujemy zgodność z umową deweloperską i standardem wykończenia oraz korzystamy z pomocy specjalistów, którzy pomogą ocenić prawidłowość wykonania projektu.
Jeśli wszystko jest zgodne z oczekiwaniami i umową, ostatnim etapem zakupu będzie podpisanie umowy przenoszącej własność, zawieranej w formie aktu notarialnego. Umowa przenosi własność lokalu na nowego nabywcę i pozwala założyć księgę wieczystą domu. Podpisanie umowy deweloperskiej nie jest jeszcze ostatecznym przepisaniem nieruchomości na własność – warto dopilnować kwestii przeniesienia własności nieruchomości po odbiorze technicznym pamiętając, że termin odbioru a termin przepisania własności mogą się różnić i kwestie te powinny być ujęte w umowie deweloperskiej.
Jakie dokumenty notarialne są potrzebne przy zakupie nieruchomości?
Umowa deweloperska jest jednym z pierwszych i najważniejszych dokumentów sporządzanych w obecności notariusza i wskazujących na zobowiązania zarówno dewelopera, jak i nabywcy nieruchomości. Z jej wzorem oraz prospektem informacyjnym powinniśmy zapoznać się przed udaniem się do notariusza – na tym etapie można prowadzić jeszcze ostateczne negocjacje i weryfikować informacje, jakie deweloper zawarł w umowie.
Najważniejszym elementem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność lokalu i określenie terminu jej podpisania – umowa końcowa będzie również dokumentem notarialnym.
Koszt notarialny zawieranej umowy deweloperskiej oraz umowy końcowej jest dzielony pomiędzy dewelopera a kupującego (zgodnie z art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, według którego wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawarciem umów deweloperskich, w tym za sporządzenie wypisów aktu notarialnego, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę).
Ostateczna umowa przekazująca własność do kupionej nieruchomości może zostać podpisana dopiero w momencie zakończenia budynku i przygotowania go do użytkowania. Podpisanie ostatecznej umowy kupna nieruchomości odbywa się w obecności notariusza.
Opłaty notarialne po zakupie domu
Kupując nieruchomość bezpośrednio u dewelopera można liczyć na to, że ten już na poziomie umowy deweloperskiej wskaże notariusza u którego załatwiane będą wszelkie formalności notarialne związane z zakupem. Nabywca może kierować się wskazaniami dewelopera, ale ten ostatni nie powinien narzucać konkretnej kancelarii – nabywca może wybrać korzystniejszą dla siebie ofertę, negocjując wysokość taksy notarialnej.
Maksymalną wysokość taksy notarialnej za sporządzenie umowy deweloperskiej oraz umowy przekazania własności określa Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Zgodnie z powyższym, wysokość taksy jest zależna od ceny nieruchomości, ale notariusz może zaproponować ofertę niższą od wskazanej wysokości maksymalnej dlatego zawsze przed podpisaniem umowy warto rozeznać się w kilku kancelariach notarialnych i na podstawie uzyskanych informacji negocjować ostateczne koszty podpisania umowy. Dodatkowe koszty przy podpisywaniu umowy mogą obejmować wpis prawa własności w księdze wieczystej (200 zł), ustanowienie hipoteki (200 zł).
Szukasz nieruchomości idealnej dla siebie? Poznaj nową warszawską inwestycję Cicha Dolina. Osiedle domów szeregowych powstaje na warszawskim Wilanowie, w przytulnej, kameralnej okolicy.