Wszelkiego rodzaju wady to w branży budowlanej bardzo częste zjawisko, wobec którego zarówno wykonawcy jak i inwestorzy posiadają stosowne prawa i obowiązki.
Co ciekawe, prawo nie rozpoznaje przy tym pojęcia „usterki”, traktowanej potocznie jako mniej znacząca wada nie wymagająca nadmiernych nakładów czasowych i finansowych do jej usunięcia. Bez względu jednak na potoczne traktowanie wad budowlanych, ich zauważenie, odnotowanie i zgodne z przepisami potraktowanie może okazać się jednak dla którejś ze stron niekorzystne.
To właśnie na tym etapie często przydaje się uczestnictwo prawników w procesach budowlanych. Jak rozpatrywane są kwestie wad w procesach budowlanych i w jakim charakterze uczestniczą w nich doświadczone w branży kancelarie prawne?
Rodzaje wad w świetle prawa
Kodeks cywilny definiuje cztery różne rodzaje wad w procesach budowlanych:
- wady fizyczne,
- wady prawne,
- wady trwałe,
- wady podstępnie zatajone.
Wady fizyczne, według Kodeksu cywilnego, są wadami wynikającymi z odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych oraz podstawowych zasad wiedzy technicznej, w tym z niezachowania należytego bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych oraz ochrony środowiska, obowiązków ochrony przed hałasem i drganiami, czy wreszcie zasad oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Wady te mogą być wykonawcy znane i podstępnie zatajone, lub też wynikać z nieznajomości bądź niezrozumienia prawa np. przez podwykonawcę i pracowników wykonawcy.
W obrębie wad fizycznych wyróżnia się dodatkowo wady jawne i istotne, przy czym te drugie wykluczają możliwość funkcjonowania budynku, natomiast pierwsze są wszystkimi wadami wykrytymi podczas odbioru końcowego lub wcześniejszych odbiorów częściowych.
Wspomniane odbiory są często widziane jako czas, w którym zamawiający, czyli inwestor, powinien zauważyć i zgłosić wszystkie wady jawne. To błąd – niektóre wady ukryte ujawniają się dopiero po czasie, w okresie rękojmi bądź gwarancji, a obowiązkiem inwestora jest zawiadomienie o nich niezwłocznie po ujawnieniu się wady. Z zasady wykonawca nie może odpowiadać za skutki wad niezgłoszonych, a inwestor nie może dochodzić swoich praw po upływie okresu rękojmi jeśli wada została zauważona wcześniej i z jakiegokolwiek powodu nie zgłoszona do reklamacji.
Kolejnym, często spotykanym rodzajem wad budowlanych są wady prawne, wynikające z błędów wykonanych przez Wykonawcę niezgodnie z prawem. Jeśli w obiekt budowlany zostały wbudowane materiały stanowiące własność osoby trzeciej, pochodzące z kradzieży, czy materiały niedopuszczone do użytku w budownictwie, zarówno wykonawca jak i przedsiębiorca (zależnie od tego kto dostarczył dane materiały) mogą zwrócić uwagę drugiej strony na ujawnioną wadę.
Odpowiedzialność za wady w procesach budowlanych
Bez względu na rodzaj występującej na miejscu budowy wady i czasu jej ujawnienia, wszystkie wady powinny być w świetle prawa usunięte, z zachowaniem odpowiedniego terminu ich ujawnienia oraz usunięcia. Na podstawie art. 474 Kodeksu cywilnego, wykonawca robót budowlanych odpowiada za wszystkie wady bezpośrednio przed inwestorem (zamawiającym), ponosząc przy tym odpowiedzialność zarówno za wady wynikające z winy własnej, jak i swoich pomocników, a więc dostawców czy usługodawców.
Niestety, ze względu na ogromne zróżnicowanie branży budowlanej i obecność w branży wielu osób starających się działać na granicy prawa, często dochodzi do sytuacji w których inwestor nie może wyegzekwować od Wykonawcy odpowiedniego terminu usunięcia usterki, lub też odwrotnie – inwestor stara się dochodzić swoich praw po upływie okresu rękojmi lub gwarancji, grożąc bezpodstawnie wykonawcy karami za nie wykonanie stosownych napraw (i to często bez oferowania stosownego wynagrodzenia).
W sytuacjach takich, zarówno jedna jak i druga strona mogą zwrócić się o pomoc do doświadczonej w uczestnictwie w procesach budowlanych kancelarii prawnej, która nie tylko wspomoże przy rozstrzyganiu sytuacji spornych i wyjaśni ich rozwiązanie w świetle prawa, ale też upewni się że wszelkie wady i dochodzenie ich likwidacji zostaną rozwiązane zgodnie z prawem, niezależnie od tego która ze stron ma w istocie rację i na którą stronę należy rozstrzygnąć sporną kwestię.
Artykuł powstał we współpracy z Kancelarią Prawną KHG Group.